Muitos compradores assumem erradamente que os bancos emprestam incondicionalmente 90% do valor de compra. Outros assumem que basta o valor de avaliação seja igual ao valor de aquisição para que o banco empreste os 90%.

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Ambos os casos fazem com que os compradores possam ter surpresas de última hora, quando se apercebem que na verdade precisam de mais capitais próprios do que inicialmente pensavam.

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No limite, caso não tenham capitais próprios adicionais para fazer face ao pagamento de impostos no momento da escritura, podem mesmo ter que abortar o negócio, perdendo os 10% de sinal avançados no CPCV.

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Assim, importa compreender precisamente como funciona o financiamento dos bancos: actualmente a maioria dos bancos financia o menor entre 90% do valor de aquisição e 85% do valor de avaliação bancária.

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Ou seja, na prática os bancos apenas financiam 90% do valor de aquisição do imóvel, quando a avaliação do imóvel é pelo menos 5.9% superior ao valor de compra. Abaixo damos um exemplo prático para ilustrar esta questão:

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Caso o banco financiasse sempre 90% do valor de aquisição, o montante financiado no exemplo acima seria de 252.000€, e logo seriam necessários 28.000€ de capitais próprios para a compra, valor a que se juntariam depois o IMT e imposto de selo no momento da escritura.

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Façamos um exercício: o valor de aquisição é €280.000, o comprador está à espera de ter um financiamento de €252.000 mas o imóvel é afinal avaliado em €260.000€, o que acontece? O nosso comprador já não vai dar de entrada apenas os €28.000 inicialmente pensados, mas sim €59.000€, visto que o financiamento será apenas de €221.000.

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Na verdade os capitais próprios necessários para a aquisição variam conforme o valor da avaliação:

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• caso a avaliação seja de 280.000€ (igual ao valor de aquisição), o montante financiado é apenas 85% disso, ou seja 238.000€ e logo são necessários 42.000€, 14.000€ adicionais aos 28.000€

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• apenas quando o valor de avaliação é igual ou superior a 296.470€, os 85% de aquisição passam a ser menores que os 90% de avaliação, valor a partir do qual o banco financia 28.000€

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Assim, na prática, o banco apenas financia os 28.000€ (10% do valor de aquisição) que muitos compradores assumem como dado adquirido, quando o valor de avaliação é superior ao valor de aquisição em pelo menos 5,9%.

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Apesar de actualmente, em condições normais, a maioria dos valores de avaliação acabe por ser suficientemente superior ao valor de aquisição, tal não é garantido, e importa ter especial cuidado em casos em que os imóveis têm áreas não licenciadas ou áreas significativas que não contarão a 100% para a avaliação (como sótões ou caves).

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Por esta e por várias outras razões, para tomar boas decisões e evitar erros que podem custar muito dinheiro, é fundamental ter ao seu lado parceiros experientes e imparciais como a Nomad Homes a defender os seus interesses.

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Nota: a informação constante deste artigo é meramente informativa e corre o risco de ficar desactualizada, não dispensa a confirmação e consulta das leis em vigor.

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