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Apesar da efectivação do negócio só ocorrer no momento da escritura (normalmente 60 dias depois do CPCV), este contrato estabelece direitos e deveres e define entre outros as regras pelas quais ambas as partes podem renunciar ao negócio sem com isso perderem o sinal avançado (normalmente 10% do valor de aquisição).

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Assim, após manifestação de interesse, apresentação de proposta e aceitação de condições, o CPCV não anula a possibilidade de um negócio deixar de ocorrer, mas diminui bastante essa probabilidade.

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Existem diferentes cláusulas que pode fazer sentido aplicar em diferentes casos, sendo que neste artigo nos vamos focar no principal erro a evitar num CPCV (aplicável apenas a clientes que necessitam de crédito de habitação). Na Nomad Homes, trabalhamos de forma próxima e cuidadosa com advogados, para garantir que os CPCVs são elaborados de forma a salvaguardar os interesses do comprador (fale connosco para saber como podemos ajudar).

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E o principal erro a evitar é não incluir a cláusula que prevê a devolução do sinal caso o crédito de habitação não seja aprovado.

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Sem esta cláusula um comprador pode ficar numa situação em que, devido a uma avaliação do imóvel inferior ao esperado, não tem capitais próprios suficientes para pagar os impostos (IMT e imposto de selo) no dia da escritura e por essa razão não reune as condições para prosseguir com o negócio.

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Resultado: além de perder a casa há tanto procurava, a menos que o vendedor seja flexível e aceite adiar a data da escritura, perderá também os 10% de sinal avançado no CPCV, que normalmente são poupanças acumuladas ao longo de vários anos.

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Abaixo um exemplo prático para ilustrar esta situação (quando tudo corre bem):

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• um comprador tem capitais próprios de 55.000€ e faz uma proposta para um imóvel no valor de 250.000€

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• em teoria, o comprador terá de desembolsar via capitais próprios no mínimo 25.000€ de sinal no CPCV (10% sobre valor de aquisição) e cerca de 12.500€ de impostos no momento da escritura, ou seja, um total de 37.500€

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• num cenário em que o valor de avaliação é igual ao valor de aquisição, o banco irá emprestar 85% de 250.000€, ou seja, 212.500€ (o banco financia o menor entre 90% do valor de aquisição e 85% do valor de avaliação)

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• neste caso o comprador terá ainda de desembolsar a diferença entre os 37.500€ de montante não financiado (250.000€ - 212.500€) e os 25.000€ desembolsados no CPCV, ou seja 12.500€ adicionais aos 37.500€ de sinal e impostos, totalizando assim 50.000€ - cenário em que os 55.000€ de capitais próprios foram suficientes para todas as obrigações

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Abaixo um exemplo prático para ilustrar esta situação (quando tudo corre mal):

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• vamos imaginar que no exemplo acima, o banco avalia o imóvel por 220.000€ e não por 250.000€

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• neste caso, o montante financiado será de 187.000€ (85% x 220.000€) e o comprador terá ainda de desembolsar a diferença entre os 63.000€ não financiados (250.000€ - 187.000€) e os 25.000€ avançados no sinal, ou seja 38.000€

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• ora, o comprador em questão tem apenas 50.000€ de capitais próprios, mas, pelo facto da avaliação ter sido consideravelmente inferior ao valor de aquisição, precisa de 75.500€ (63.000€ não financiados mais 12.503 de impostos)

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• caso o comprador não consiga entretanto os 25.500€ adicionais necessários, não poderá na data da escritura desembolsar os valores indicados ao banco e ao estado (impostos), não conseguindo assim avançar com o negócio

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• neste caso, o vendedor poderá ficar com os 25.000€ de sinal avançados no CPCV: o comprador não compra o imóvel e perde 50% dos seus capitais próprios iniciais

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Como resolver o risco inerente à avaliação do imóvel?

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Simples: não assinar CPCVs que não incluam a cláusula de devolução do sinal caso o crédito de habitação não seja aprovado para o valor definido.

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Ou, em alternativa e caso o vendedor não aceite esta cláusula, apenas assinar o CPCV depois de saber o resultado da avaliação.

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Nota: a informação constante deste artigo é meramente informativa e corre o risco de ficar desactualizada, não dispensa a confirmação e consulta das leis em vigor.

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